Le démembrement de propriété ne s’applique pas uniquement sur des biens physiques. Les parts de SCPI peuvent aussi être démembrées. C’est d’ailleurs une méthode de placement ayant plusieurs intérêts pour certains profils d’investisseurs. Petit point alors sur les différents atouts qu’apporte l’investissement en SCPI de démembrement.

Fonctionnement du démembrement de parts de SCPI

Dans sa définition de base, le démembrement consiste à décomposer le droit de pleine propriété en deux éléments de base :

• L’usufruit
• La nue-propriété

Chacun de ces composants apporte des éléments de droit différents. Le premier cité se définit comme étant la prérogative d’usage sur un bien et d’en tirer des avantages financiers. Le second implique surtout le droit de disposer du bien concerné. Sur les parts de SCPI alors, celui qui en possède l’usufruit en reçoit les fruits, c’est-à-dire les dividendes. D’un autre côté, le nu-propriétaire d’une part de SCPI en récupère la pleine propriété à la fin du démembrement. Ce dernier doit d’ailleurs être du type temporaire. Les deux parties conviennent alors à un contrat où est mentionnée la durée d’application du démembrement. Généralement ça dure entre 15 ans à 30 ans.

L’investissement en parts SCPI démembrées consiste alors à acquérir, soit la nue-propriété, soit l’usufruit. Le prix sera alors fixé selon une clé de répartition que la société de gestion va alors décider.

Avantages d’opter pour des parts démembrées

L’achat de parts en démembrement est une méthode de placement qui permet en fait d’optimiser sa fiscalité et de réaliser une importante plus-value à la revente. Si un particulier acquiert la nue-propriété, il sera propriétaire de la part pendant la durée du démembrement sans pour autant en toucher les loyers. Cependant, il sera fiscalement neutre, c’est-à-dire qu’il ne paiera aucun impôt. Au bout de quelques années lorsqu’il récupère la pleine propriété, il peut alors réaliser une revente à pleine valeur. C’est intéressant, car il a acquis la part à un prix décoté. De plus, il est possible d’exempter ses bénéfices de l’impôt sur les plus-values immobilières en attendant 30 ans avant de revendre.

Les parts d’usufruit sont plutôt réservées aux investisseurs institutionnels ou conservées par les sociétés de gestion. C’est un bon moyen pour eux d’obtenir de la liquidité pour alimenter leur trésorerie. Par contre, en étant usufruitier et en percevant les loyers, on s’expose bien évidemment aux charges fiscales telles que l’impôt sur les revenus fonciers, les prélèvements sociaux, mais aussi l’IFI. Les particuliers peuvent aussi opter pour l’option usufruit s’ils ont aussi besoin d’une source de revenus de manière régulière pendant quelque temps.

Avec un outil comme le démembrement alors, un investissement en SCPI peut coûter moins cher et devenir fiscalement neutre pendant un moment. Les SCPI démembrées sont aussi d’importantes sources de plus-values immobilières si le nu-propriétaire revend une fois qu’il récupère le droit de pleine propriété.